DFA auf Immobilien: Quadratmeter, Schulden oder Versprechen – was Sie tatsächlich kaufen

Digitale Finanzaktiva (DFA) auf Immobilien sind weder ein Anteil an einer Wohnung noch ein Eintrag beim russischen Grundbuchamt Rosreestr. Sie kaufen ein digitales Forderungsrecht gegenüber einem bestimmten Emittenten, ausgegeben im Informationssystem eines Betreibers aus dem Register der Bank von Russland nach dem russischen Gesetz Nr. 259-FZ (Jahr 2020). Die Immobilie ist hier die Quelle des Geldes, aus dem diese Forderung beglichen wird, und mitunter Sicherheit, aber nicht Ihr Vermögenswert. Daraus folgt die wichtigste praktische Unterscheidung: Die Qualität einer solchen Emission bestimmt nicht der Quadratmeterpreis im Viertel, sondern die Solvenz des Emittenten und das, was genau im Emissionsbeschluss steht.

Was rechtlich hinter dem Eintrag steht

Artikel 1 des Gesetzes Nr. 259-FZ beschreibt DFA als digitale Rechte, die Geldforderungen umfassen, die Möglichkeit, Rechte aus emittierten Wertpapieren auszuüben, Beteiligungsrechte am Kapital einer nicht börsennotierten Aktiengesellschaft sowie das Recht, die Übertragung emittierter Wertpapiere zu verlangen. Sachenrechte – also Rechte an der Immobilie selbst – gehören nicht zu dieser Aufzählung. Deshalb ist ein „DFA auf den Quadratmeter“ in den meisten Fällen als Geldforderung ausgestaltet, deren Höhe an einen Index oder an eine Bewertung der Fläche gekoppelt ist, und nicht als Recht, Quadratmeter zu Eigentum zu erhalten. Wird Ihnen tatsächlich die Übertragung einer Sache angeboten, handelt es sich um eine andere Konstruktion – ein utilitäres digitales Recht auf einer Investitionsplattform, mit einem anderen Gesetz, einem anderen Intermediär und einem anderen Umfang Ihrer Rechte.

Das Zweite, was Sie vor dem Kauf lesen sollten: Wer ist der Emittent? Häufig ist das nicht der Bauträger selbst, sondern eine eigens gegründete Gesellschaft ohne eigene Geschichte, ohne operative Umsätze und ohne Vermögen außer den Rechten an einem einzigen Projekt. Eine solche Gesellschaft veröffentlicht ihre Finanzberichte nicht in dem Umfang, an den Anleger in Aktien und Anleihen gewöhnt sind: Vergleichen Sie damit, wie Emittenten in den Finanzberichten offenlegen, und der Unterschied in der Menge verfügbarer Informationen wird offensichtlich.

Welche Konstruktionen vorkommen

Die erste ist die Fremdkapitalvariante. Im Kern ein Darlehen an den Bauträger oder eine mit ihm verbundene Struktur, mit festem Kupon und Fälligkeitstermin. Das nächste Pendant ist eine Hochzinsanleihe, nur ohne Prospekt, ohne Börsennotierung und ohne Rating. Sinnvoll ist ein ehrlicher Vergleich einer solchen Emission nicht mit dem Wohnungsmarkt, sondern mit den Renditen am Anleihemarkt: Gibt es keinen Aufschlag gegenüber Wertpapieren mit vergleichbarem Risiko, vergütet die Konstruktion ihre zusätzlichen Risiken nicht.

Die zweite ist die Mietvariante. Die Auszahlungen sind an den Mietzahlungsstrom des Objekts gekoppelt. Die entscheidende Frage lautet hier, wem dieser Zahlungsstrom rechtlich gehört: Fließt er dem Emittenten direkt zu, oder läuft er über eine Kette von Beteiligten, von denen jeder seinen Anteil einbehalten kann?

Die dritte ist die Indexvariante, „auf den Quadratmeter“. Die Abrechnung bei Fälligkeit hängt von einer Bewertung oder einem Preisindex ab. Hier übernehmen Sie zwei Risiken zugleich: Der Wohnungsmarkt steigt womöglich nicht, und zusätzlich kann sich die Bewertungsmethodik als intransparent erweisen, weil sie von demjenigen gewählt wird, der zahlt.

Warum der Ausstieg schwerer ist als der Einstieg

DFA werden nicht im üblichen Sinne an der Börse gehandelt. Ein Sekundärhandel ist innerhalb des Informationssystems des Emissionsbetreibers möglich, zwischen verschiedenen Systemen über einen Austauschbetreiber. Praktisch bedeutet das einen kleinen Kreis von Käufern, keine dauerhaft quotierte Nachfrage und die Wahrscheinlichkeit, das Wertpapier bis zur Fälligkeit halten zu müssen. Die Liquidität eines börsengehandelten Instruments lässt sich vorab anhand der Daten des Aktienmarkts einschätzen; für DFA gibt es eine solche öffentliche Messgröße überhaupt nicht – die Liquidität ist hier nicht „niedrig“, sondern unbekannt.

Womit man das vergleichen sollte

Der korrekte Maßstab für eine Immobilienanlage über ein Instrument statt einer Direktanlage ist ein geschlossener Immobilien-Investmentfonds nach dem russischen Gesetz Nr. 156-FZ. Dort gibt es eine lizenzierte Fondsgesellschaft, eine spezialisierte Verwahrstelle, einen unabhängigen Gutachter und Regeln, die nicht einseitig geändert werden können; die Zusammensetzung solcher Instrumente sehen Sie im Bereich Fonds. Bei DFA fehlt dieser institutionelle Rahmen: Der Betreiber des Informationssystems ist für den Betrieb des Systems verantwortlich, nicht für die Wirtschaftlichkeit des Projekts. Treuhandverwaltung, Einlagensicherung und Entschädigungsmechanismen gelten für DFA nicht.

Für Direktinvestitionen in im Bau befindlichen Wohnraum gilt das russische Gesetz Nr. 214-FZ mit Treuhandkonten (Escrow). DFA bieten diesen Schutz nicht – das Geld geht an den Emittenten, nicht auf ein Treuhandkonto.

Steuern und Zugang

Der finanzielle Ertrag aus DFA unterliegt der NDFL (Einkommensteuer); es gilt das allgemeine Verfahren – 13 %. Steuerabzüge, die an das IIS (individuelles Investmentkonto) und an den langfristigen Besitz von Wertpapieren gebunden sind, gelten für DFA nicht: Es handelt sich nicht um Wertpapiere. Der Betreiber des Informationssystems oder der Steueragent der Emission behält die Steuer möglicherweise nicht für Sie ein – dann müssen Sie selbst eine Steuererklärung abgeben.

Der Zugang ist eingeschränkt: Ein Teil der Emissionen ist ausschließlich qualifizierten Anlegern vorbehalten, für alle übrigen gilt ein jährliches Anlagelimit, dessen Höhe ein Rechtsakt der Bank von Russland festlegt. Das Limit sollten Sie vor dem Geschäft prüfen, nicht danach.

Wie Sie den Emissionsbeschluss lesen

Schritt 1 – Suchen Sie den Betreiber im Register der Bank von Russland und vergewissern Sie sich, dass die Emission tatsächlich in seinem System platziert ist. Schritt 2 – Bestimmen Sie den Emittenten und seine Verbindung zum Objekt: Wem gehört die Immobilie, wer schuldet Ihnen Geld, und verbindet die beiden mehr als eine gemeinsame Marke? Schritt 3 – Suchen Sie die Auszahlungsformel und die Datenquelle dafür; nimmt eine am Ergebnis interessierte Partei die Bewertung vor, ist genau das das Hauptrisiko der Emission. Schritt 4 – Klären Sie die Besicherung: Verpfändung des Objekts, Bürgschaft der Muttergesellschaft oder gar nichts. Schritt 5 – Lesen Sie die Regeln für einen vorzeitigen Ausstieg und die Bedingungen, unter denen der Emittent die Fristen ändern darf.

Was in unseren Daten fehlt

Für DFA führt die Plattform keine Kurse, Multiplikatoren und keine Auszahlungshistorie – solche Emissionen werden nicht in vergleichbarer Form offengelegt, und es ist ehrlicher, das direkt zu sagen, als ähnliche Zahlen einzusetzen. Verfolgen können Sie Unternehmensnachrichten der Bauträger im Bereich Nachrichten und die Begriffe im Glossar – die Konstruktion von DFA stützt sich auf Begriffe, die man vorab sauber auseinanderhalten sollte.