Umsatz pro Quadratmeter: wie viel Umsatz die Fläche bringt – und nicht der Ausbau

Der Umsatz pro Quadratmeter ist der Umsatz einer Handelskette in einem Zeitraum, geteilt durch die durchschnittliche Verkaufsfläche im selben Zeitraum. Die Kennzahl beantwortet eine Frage, die der Gesamtumsatz verdeckt: Wächst die Kette, weil jeder ihrer Quadratmeter besser arbeitet, oder nur, weil es mehr Quadratmeter geworden sind? Für Anleger ist dieser Unterschied grundlegend. Neueröffnungen erfordern Investitionen und stoßen mit der Zeit an die Sättigung des Marktes. Steigt dagegen die Flächenleistung, funktionieren Format, Sortiment und Preise – und ein solches Wachstum ist in der Regel günstiger zu haben.

Wie die Kennzahl berechnet wird

Im Zähler stehen die Einzelhandelsumsätze der Kette im Zeitraum, üblicherweise ohne Mehrwertsteuer (NDS) und ohne Umsätze, die nichts mit der Verkaufsfläche zu tun haben: Großhandelslieferungen, Mieteinnahmen, Werbeerlöse. Im Nenner steht die Verkaufsfläche, nicht die Gesamtfläche. Lager, Nebenräume und Verwaltungsflächen gehören nicht zur Verkaufsfläche, und diese beiden Bezugsgrößen dürfen nicht vermischt werden.

Der Nenner wird als Durchschnitt über den Zeitraum angesetzt, nicht zum letzten Stichtag. Hat die Kette gegen Jahresende viele Filialen eröffnet, drückt die Division durch die Fläche zum Periodenende den Wert: Die neuen Quadratmeter gehen vollständig in den Nenner ein, hatten aber keine Zeit, den Jahresumsatz zu erwirtschaften. Eine saubere Berechnung mittelt die Fläche über Quartale oder Monate. Unternehmen, die die Kennzahl selbst veröffentlichen, nennen ihre Methode meist in den Erläuterungen zu den operativen Kennzahlen. Die eigene Berechnung mit dem Wert des Unternehmens zu vergleichen, lohnt sich erst, nachdem die Methode abgeglichen ist.

Quartalswerte lassen sich nicht direkt mit Jahreswerten vergleichen. Hinzu kommt die ausgeprägte Saisonalität im Einzelhandel: Das Quartal vor Neujahr liegt bei fast jeder Kette über dem Durchschnitt. Korrekt ist es, ein Quartal mit demselben Quartal des Vorjahres zu vergleichen.

Warum das Filialformat wichtiger ist als der Name der Kette

Der Umsatz pro Quadratmeter hängt stark vom Format ab. Ein Nahversorger mit schmalem Sortiment und hohem Warenumschlag bringt pro Quadratmeter mehr als ein Hypermarkt mit breiten Gängen und langsam drehenden Non-Food-Artikeln. Ein Discounter kann beide dank dichter Warenpräsentation übertreffen. Deshalb führt ein direkter Vergleich von Ketten fast immer in die Irre. Erzielt eine Kette weniger Umsatz pro Quadratmeter als ein Wettbewerber, kann das schlicht bedeuten, dass sie mehr Großflächenformate betreibt.

Ein korrekter Vergleich findet innerhalb eines Formats statt: Nahversorger mit Nahversorgern, Hypermärkte mit Hypermärkten. Wenn eine Kette eine Aufschlüsselung nach Formaten veröffentlicht, nutzen Sie diese. Wenn nicht, taugt die Gesamtkennzahl nur dazu, die Entwicklung der Kette selbst zu verfolgen, nicht aber für den Vergleich mit der Konkurrenz.

Worin sich die Kennzahl vom flächenbereinigten Umsatz unterscheidet

Der Umsatz pro Quadratmeter lässt sich leicht mit LFL verwechseln, doch es handelt sich um unterschiedliche Instrumente. Der LFL-Umsatz vergleicht nur den Umsatz der Filialen, die in beiden Zeiträumen geöffnet waren, und blendet den Effekt von Eröffnungen und Schließungen aus. Der Umsatz pro Quadratmeter erfasst dagegen die gesamte Kette, einschließlich junger Filialen, die ihr reifes Umsatzniveau noch nicht erreicht haben.

Daraus ergibt sich ein typisches Bild. Eine schnell expandierende Kette kann einen gesunden LFL ausweisen und gleichzeitig einen sinkenden Umsatz pro Quadratmeter: Die neuen Standorte ziehen den Durchschnitt nach unten, solange sie noch Kundenfrequenz aufbauen. Das ist nicht zwingend ein schlechtes Signal, wirft aber eine Frage an das Management auf: In welcher Zeit erreicht eine neue Filiale das Niveau einer etablierten – und erreicht sie es überhaupt? Die umgekehrte Situation ist bedenklicher. Steigt der Umsatz pro Quadratmeter bei schwachem LFL, kann das Wachstum auf der Schließung der schlechtesten Standorte beruhen statt auf einer Verbesserung der bestehenden.

Was das Bild verzerrt

Inflation. Die Kennzahl ist nominal. Sind die Regalpreise gestiegen, wächst der Umsatz pro Quadratmeter auch ohne höheres Absatzvolumen. Die reale Entwicklung wird erst sichtbar, wenn man den Anstieg der Kennzahl der Lebensmittelinflation gegenüberstellt oder der vom Unternehmen veröffentlichten Entwicklung von Durchschnittsbon und Kundenfrequenz.

Onlinehandel. Bestellungen, die auf der Verkaufsfläche kommissioniert werden, fließen meist in den Filialumsatz ein und blähen die Flächenleistung auf. Bestellungen aus separaten Dark Stores werden womöglich gar nicht der Verkaufsfläche zugerechnet. Je höher der Onlineanteil einer Kette, desto genauer muss man prüfen, was das Unternehmen in den Zähler einbezieht.

Renovierungen und Neukonzeptionen. Eine wegen Umbau geschlossene Filiale kann im Nenner verbleiben, obwohl sie nichts verkauft. In kurzen Zeiträumen verschiebt das den Wert spürbar.

Übernahmen. Eine übernommene Kette fügt sofort Fläche hinzu, ihr Umsatz erscheint in den Finanzberichten jedoch erst ab dem Konsolidierungsdatum. Ohne Umrechnung auf eine vergleichbare Basis ist die Entwicklung im Jahr der Transaktion wenig aussagekräftig.

Wie Sie die Kennzahl in der Analyse einsetzen

Der Umsatz pro Quadratmeter sagt für sich genommen nichts über die Profitabilität aus. Ein Quadratmeter, der viel umsetzt, aber bei niedriger Marge und hoher Miete, kann weniger verdienen als ein bescheidener Quadratmeter im eigenen Gebäude. Am nützlichsten ist die Kennzahl daher in Kombination:

• mit den Mietkosten pro Quadratmeter – um zu verstehen, welcher Anteil des Umsatzes an den Vermieter geht;
• mit dem operativen Gewinn oder dem EBITDA pro Quadratmeter – um zu sehen, ob sich die Flächenleistung in Geld verwandelt;
• mit den Investitionen pro neu eröffnetem Quadratmeter – um abzuschätzen, ob sich neue Filialen amortisieren.

Die Analyse kann in folgender Reihenfolge ablaufen. Schritt 1: Umsatz und Verkaufsfläche je Quartal aus den Finanzberichten der Unternehmen zusammentragen. Schritt 2: die durchschnittliche Fläche und die Kennzahl auf rollierender Jahresbasis berechnen, um die Saisonalität herauszurechnen. Schritt 3: die Entwicklung mit LFL und Inflation vergleichen. Schritt 4: die Margen danebenlegen. Die Termine der nächsten Veröffentlichungen operativer Kennzahlen lassen sich bequem im Ereigniskalender verfolgen, die Wertpapiere der Handelsketten selbst im Bereich Aktien.

Was die Kennzahl nicht zeigt

Sie verrät nicht, wie nachhaltig das Wachstum ist: Eine hohe Flächenleistung kann auf vorübergehender Nachfrage oder aggressiven Rabattaktionen beruhen. Sie berücksichtigt weder die Verschuldung der Kette noch deren Kapitalkosten. Und sie sagt nichts über die Bewertung der Aktie. Ein teures Unternehmen mit hervorragender Flächenleistung kann sich als schlechtere Wahl erweisen als ein günstiges mit durchschnittlicher. Der Umsatz pro Quadratmeter ist ein Instrument, das die Qualität der Flächennutzung vom Tempo des Ausbaus trennt. Genau in dieser Rolle ist er nützlich – und nur in ihr.